不動産用語・法令集

pixta_4865697_S

青田売り(あおたうり)

青田売りとは、未完成の宅地や建物の売買等のことをいいます。
造成工事や建築工事が完了していないのに、宅地や建物の販売などをすることから
未完成販売ともいいます。

悪臭防止法(あくしゅうぼうしほう)

工場やその他の事業場における事業活動に伴って発生する悪臭を規制することにより、
悪臭防止対策を推進し、生活環境を保全、国民の健康の保護に資することを目的として
昭和46年に施行された法律です。

アスベスト(あすべすと)

アスベストとは、石綿とも呼ばれる天然に産出される繊維状の鉱物です。
耐熱性、吸音性、電気絶縁性などの特性に優れていて安価なため、建築資材、
電気製品などさまざまな用途に用いられてきました。
その後アスベスト粉じんの吸入が肺がんやアスベスト肺の原因となることが判明し、
現在では建物の工事に使用することは禁止され、これまでに使用された建物ではアスベストの除去作業が進められています。

アトリウム(あとりうむ)

ホテルやオフィスのロビー、マンションのエントランスなどに設けられた大きな中庭。

アルカリ骨材反応(あるかりこつざいはんのう)

コンクリートの劣化現象のひとつ。
骨材とは、コンクリートを作るためのセメントや砂や砂利などの材料のことですが、
この骨材中のアルカリ性であるセメントが砂や砂利の中の特定の鉱物と反応すると、
異常膨張してコンクリート表面にひび割れを引き起こす現象です。

アンボンド工法(あんぼんどこうほう)

アンボンド工法とは、床スラブにPC鋼材を通して強度を高める工法。
コンクリート部材にあらかじめ圧縮力を与える「プレストレスト・コンクリート工法」の一種です。
通常のラーメン構造のマンションでは、床スラブがたわんだり、振動しないように室内に小梁を設ける必要がありますが、アンボンド工法では小梁がない大床構造が可能です。

意匠図面(いしょうずめん)

設計図には大きく分けて、意匠図面、構造図面、設備図面の3つがあります。
意匠図面とは、建物全体の形態や間取りなどの意匠(デザイン)を伝えることを主眼にした図面のことです。

一時金(いちじきん)

一時金とは、賃貸契約の際に賃料とは別に借主が貸主に支払う金銭のことをいいます。
一般には、次のものが挙げられます。
・敷金
・保証金
・権利金
・礼金
・更新料
一時金の中には「預かり金」として退去時に返却されるものと、されないものがあります。

位置指定道路(いちしていどうろ)

位置指定道路とは、幅員が4メートル以上の私道、一定の技術的基準に適合するもので、
特定行政庁からその位置の指定を受けた道路をいいます。
この位置指定道路は、建築基準法上の道路と認められます。
位置指定道路と認められると、接道義務を果たしていることになり、建物を建てられるようになります。

一括競売権(いっかつけいばいけん)

一括競売権とは、土地の抵当権を持つ債権者が、債務者の債務不履行から、抵当権を行使して土地の競売を裁判所に申し立てる時に、土地だけではなく当該土地の上に建っている住宅などの建築物も一緒に競売申し立てができるという権利のことをいいます。
ただし、抵当権設定当時に、すでに建物が存在していたときは一括競売することはできません。

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)

不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼する際に結ぶ契約のひとつで、
特定の業者に限らず、複数の業者に取引の仲介を依頼することができます。

移転登記(いてんとうき)

権利所有者から、他の人にその権利が移転したことによってなされる登記のことを、移転登記といいます。
移転の原因は、売買、贈与、相続などがあります。

イニシャルコスト(いにしゃるこすと)

テナントが入居する際の当初かかる費用。

保証金・敷金
内装及び設備投資費
什器備品代
その他移転費用等

違法建築(いほうけんちく)

違法建築とは、建築基準法またはこれに基づく法令や条例に違反して建てられた建築物のことです。
違反建築物ともいいます。 家屋を建てる際には建築確認を取得しなければなりませんが、その後の増改築などで容積率のオーバー、斜線制限への抵触などにより違法となってしまった建物をいいます。
中古住宅などでは増改築により違法建築物となっている場合があります。
違法建築物であっても売買はできますが、行政による是正指導に従わなければならない場合もあり、建替の際に同じ建物が建てられません。
また、再建築が不可能な場合には、不動産広告に「再建築不可」等の表示が義務づけられています。

居抜き(いぬき)

店舗等を内装、設備と共に貸し出すこと。

内法面積(うちのりめんせき)

内法面積とは、建物の床面積を計算する場合のひとつの方法で、部屋を真上から見下ろし、壁で囲まれた内側だけの面積を内法面積といいます。

売主(うりぬし)

不動産における「売主」とは、不動産物件を売る人または法人という意味と、取引態様における「売主」という2つの意味があります。
前者は買主が売買契約をする相手をいい、取引態様における「売主」とは、不動産広告において、その物件が売主と直接売買する取引であることを意味します。

エフロレッセンス(えふろれっせんす)

エフロレッセンス(efflorescence)とは、モルタルやコンクリートの中の可溶成分を溶解した溶液が内部を通過して表面に移動し、表面の乾燥に 伴って水分が蒸発することにより表面に析出、もしくは空気中の炭酸ガスと統合して表面に沈着した白い析出物で、コンクリート劣化の指標のひとつです。
白い花が咲いたように見えることから、「白華」ともいいます。
エフロレッセンスの発生が、すぐに構造物の劣化を示すのもではありませんが、コンクリート中の水分の移動を表すため注意が必要です。

エントランス(えんとらんす)

ビルの玄関のこと。

オープンエンド型(おーぷんえんどがた)

投資信託は、解約対応の違いにより「オープン・エンド型」と「クローズド・エンド型」に分類できます。
オープンエンド型とは、投資信託等において、投資家の請求による払戻しができるものをいい、クローズドエンド型とは、投資家の請求による払戻しができない ものをいいます。一般に、証券投資信託商品はオープンエンド型の投資信託制度を採用しているものが目立ちますが、既存のJリートはクローズドエンド型を採 用しています。

買主(かいぬし)

不動産における「買主」とは、不動産物件を買う人または法人のことです。

開発許可(かいはつきょか)

開発許可とは、都市近郊における無秩序な市街化(スプロール現象)を防止し、計画的な市街化を図るという都市計画法の目的を達成するため、都市計画区域内で開発行為をする場合や市街化調整区域内で建築行為をする場合などについて、一定の基準を設けて許可がいるようにした制度のことです。

開発行為(かいはつこうい)

建築物の建築などを目的に、土地の区画を分割・統合したり、造成工事をしたり、農地から宅地へ地目を変更するなど「土地の区画形質の変更」をすることをいい、一定規模を超える開発行為は開発許可の取得が義務づけられています。

解約手付(かいやくてつけ)

解約手付とは、手付金のひとつで、売買契約の際に、理由の内容にかかわらず買主は解約手付を放棄することで、また売主は解約手付の2倍を買主に払うことで、それ以上の義務を負わずに解約できる手付金のことです。

解約予告(かいやくよこく)

貸室明渡しを事前に予告すること。オーナーへ文章で届出をする場合が一般的です。
「甲(賃貸人)は6ヶ月、乙(賃借人)は3ヶ月前」または、「甲または乙が期間満了6ヶ月前までに」という表現があります。
【予告の目安】

A.中型(50~100坪)・大型(100~200坪 グロス/1フロアー)・大規模ビル(200坪以上)→6ヶ月前
B.小型・小規模ビル(50坪未満)→3ヶ月前

【テナント側】 移転準備期間。※但し緊急移転を希望する場合はペナルティーが発生することもある。
【ビル側】 新規テナントの募集期間となる。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

瑕疵というのは、売買の目的物に欠陥があること、売買の目的物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないということです。売買の目的物に注意を払っても知り得ない欠陥が存在する場合における売主の責任のことを瑕疵担保責任といいます。

壁式構造(かべしきこうぞう)

壁面や床板などの平面的な構造材を組み合わせた、柱を持たない箱状の骨組のことをいい、板状の薄い壁梁は付きますが、柱や梁型が室内に出っ張らないので、すっきりした空間ができます。
ただし、壁で構造を支えるために、室内空間に耐力壁(構造壁)を設ける必要があり、壁式ラーメン構造に比べると空間構成の自由度は低く、大空間ができません。

壁式ラーメン構造(かべしきらーめんこうぞう)

壁式ラーメン構造とは、壁式構造とラーメン構造の折衷型の骨組構造のことです。 ラーメン構造は建物を柱で支えるので、壁のない広い空間が可能で、窓なども広く採れますが、室内に柱型が出てしまいます。

仮処分登記(かりしょぶんとうき)

仮処分登記とは、金銭債権における仮差押に相当し、ある不動産物件の所有者に対し、その不動産の売買禁止を命じる登記のことをいいます。
例えば、不動産の売買契約が締結された後、買主が引渡しや登記を求めているにもかかわらず、売主がそれに応じないときなどに買主が裁判所に「仮処分」の申し立てを行います。裁判所による確定判決がなされる間に、権利が侵害されるおそれがあるときに、その権利を保全するために一時的な処分が行われます。
これを「仮処分」といいます。
仮処分命令が出されると、執行の申し立ての後、仮処分登記がなされます。

完了検査(かんりょうけんさ)

完了検査とは、建物が完成した際、その建物が建築基準法と関連規定に適合しているかどうかを調べる検査です。
建築確認を受けなければならない建築物は、工事完了後4日以内に建築主事または指定確認検査機構に届け出て、建築物の敷地、構造、設備が法令に適合しているか検査を受ける必要があります。検査の結果、適合している場合は建築主に検査済証が交付されます。

期間内解約(きかんないかいやく)

契約期間内に解約することも可能です。
但し、その場合は解約予告期間の残日数の賃料相当額を支払う必要があります。

基準階(きじゅんかい)

ビルの規模をあらわす基準となるフロアーのこと。1階は、エントランス等があるため若干狭く、上層階はセットバックして小さくなっていることがあるため、一般的には、3階のフロアを基準階ということが多い。

基準地価(きじゅんちか)

基準地価とは、各都道府県による7月1日時点の土地価格の調査であり、9月下旬に公表されます。正式には都道府県基準地標準価格といい、7月1日時点の土地価格の調査を基にしています。
調査方法は公示地価とほぼ同様で、地価が上昇傾向にあるのか、それても下降傾向にあるのかを把握するのに役立ちます。

北側斜線制限(きたがわしゃせんせいげん)

建築物の最外端部から北側の敷地境界線までの真北方向の水平距離によって建築物の高さを制限するもので、北側隣地の日照環境の確保を図るための規定です。
この制限の適用があるのは、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域です。

共益費(きょうえきひ)

共用部分・設備の保守管理に費やす経費・管理費のこと。 一般的に室内の清掃・高熱・冷房費は共益費に含まれません。 通常、エレベータ・空調機器・消防設備・電気設備・給排水設備等の保守設備費・共用部分の電気量・水道料・清掃費・警備委託費・その他ビル管理に必要な諸経費を指します。共益費は、管理費と呼ぶ場合もあります。

同規模のビルの共益費と比較してみましょう。
専用室内の清掃費は、テナントがオーナー指定業者と別契約するケースがほとんどです。
冷暖房費については、ビルの設備により別途付加使用料で徴収する場合があります。
※この場合の付加使用料とは、専用室内で使用する電気・ガス・水道料金をさします。
(別途付加使用料については、別に定める場合もあります)

境界・境界標(きょうかい・きょうかいひょう)

法的に確定された土地と土地との境のことを境界といいます。
不動産登記法では、1区画の土地(一筆の土地)ごとに地番を付け、地番と地番の境が境界となります。

共用面積(きょうようめんせき)

事務室としては使用できない面積。
一般的には廊下・トイレ・湯沸室(振分け)・階段周り及びエントランスホールなど。
グロス 共用部分も含む契約面積

区分所有権(くぶんしょゆうけん)

マンションやオフィスビルなどのように、1棟の建物の中に独立した複数の住居や店舗、事務所などがある場合、それぞれの独立した部分の所有権を区分所有権といいます。
区分所有権建物では、購入者が自由にできる部分を「専有部分」といい、それ以外(たとえば共同のエントランス、エレベーター、廊下、階段など)を「共用部分」といいます。
マンションでは、専有部分の所有権のほか、共用部分については専有部分の床面積の割合(建物全体の合計専有面積に対する区分所有する専有面積の割合)で持分を共有します。
また、敷地も共有するため、購入者は「専有部分」の区分所有権、「共用部分」の共有持分権、敷地権(敷地の共有持分)の3種類の権利を持つことになります。

グロス(ぐろす)

共用部分も含む契約面積

競売物件(けいばいぶっけん)

競売物件とは、借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立て、裁判所を介して売却する不動産物件のことをいいます。

契約期間(けいやくきかん)

通常賃貸借の期間は2年、もしくは3年です。双方で異議のない場合には、自動更新されます。
但し、10年というケースもあり各ビルによって異なります。

契約年数(けいやくねんすう)

賃貸契約上の契約期間のこと。
通常、事務所は2年、店舗は3年または2年。(自動更新)

契約の消滅(けいやくのしょうめつ)

天変地異その他の不可抗力により、建物の全部、一部が減失または破損し使用が不可能となった場合は、本契約は消失する。その場合、通常保証金・敷金は返却されます。

契約面積(けいやくめんせき)

実際に事務室として使用できる面積。但し、柱・空調機・消防器具・壁厚などは含まれます。
貸室の中にトイレ・湯沸室などがあり、専用に使用できる場合は、その面積を含むことが多い。

現況地目(げんきょうちもく)

登記簿上の地目でなく、現在の使われ方から見た地目のことを、現況地目といいます。 登記簿上の地目には、宅地のほか田、畑、山林、原野など21種類の区別がありますが、登記簿上の地目が現在の地目と同じとは限りません。現在は宅地であっても、登記簿上では「畑」や「山林」のままになっている土地が、数多くあります。

原状回復(げんじょうかいふく)

オーナーより賃室の引渡しを受けた当初の状態に復元すること。契約を解約する場合、テナントが原状回復義務を負うのが一般的。工事はビル側の指定業者で行うことが多い。
原状回復の程度は各ビルによって異なります。契約終了後、テナントは原状復帰を行うのが通常です。特別工事については、契約終了時原状復帰を行う義務が発生するのがほとんどです。原状復帰を行う場合、多額の費用が発生しないよう十分考えた工事が必要でしょう。

現状変更(げんじょうへんこう)

間仕切計画がある場合、消防法上で定められた条項に違反するような問題がないかどうかの確認が必要です。また、冷暖房の効率なども十分考慮に入れて計画を進めます。

建築確認申請(けんちくかくにんしんせい)

建築確認申請とは、建物を建築する場合に、その計画が建築基準法等に適合するものかどうか、建築主事の確認を受けるための申請をすることをいいます。
建物を建築しようとする場合、建築主は、建物の敷地、構造、設備、用途などが建築基準法や消防法などの法令に適合しているかどうかについて、建築主事、または民間の指定確認検査機関に建築確認の申請を行います。この確認審査を受けて、建築確認通知書の交付を受けなければ建築工事に着工することができません。

建ぺい率(けんぺいりつ)

建ぺい率とは、建物の規模に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する建築面積の割合をいいます。 用途地域・防火地域、都市計画の指定によって上限が定められています。

公示地価/公示価格(こうじちか/こうじかかく)

公示地価とは、地価公示法に基づき国土交通省が公示する1月1日時点の「標準地」の価格です。公示地価は、住宅地、商業地など用途ごとに、標準地の1平方メートル当たりの単価が表示されます。
公示地価は一般の土地取引の指標となり、公共用地取得価格の算定基準ともなります。また、同じ土地で毎年地価が公示されるので、地価の上昇や下落状況の把握が可能です。

更新料(こうしんりょう)

契約更新時に掛かる費用。
「更新料として新賃料の1ヶ月相当額を賃貸人に支払うものとする。」また、ビルや地域によって更新料を取らない所もあります。

公正証書(こうせいしょうしょ)

公証人が作成した法律行為や権利に関する証書。
つまり一般の契約書は当事者同志の間で取り決められた文章で、法的根拠、裏付けがなくても作成できるため、法的効力も掛けるが、公正証書は合法的な文章であり法的効力も有する。

構造設計(こうぞうせっけい)

構造設計は、構造全般についての構造計画と構造計算に基づいた構造に関する設計、構造図の作成を行います。 構造計算では、計画した架構・構造要素の性能や安全性を確認します。

再建築不可(さいけんちくふか)

中古住宅など、建替えや増築ができない不動産には「再建築不可」と不動産広告に表示されます。
既存不適格建築物や接道義務違反の土地建物、増築によって容積率オーバーになっている建築物、
市街化調整区域の土地などが該当します。

債務延滞損害金(さいむえんたいそんがいきん)

「延滞金額に対して金100円につきに日歩10銭以内」の様な表示。金銭の範囲はいくらでもよい、とされています。
但し、定めておかない場合は法定利率での計算となります。
通常契約書に書き込む場合は、日歩10銭から15銭の場合が多い。

裁判管轄(さいばんかんかつ)

オーナーの所在地を基準とした、管轄地方裁判所が一般的です。

再売買の予約(さいばいばいのよやく)

不動産の売買をする際、将来売主が再びその目的物を買い戻すことを予約しておくことをいいます。
借金の担保に不動産等を債権者に売却して、返済ができるようになった時に買戻すという、
債権担保の機能を持った予約です。
買戻しと似ていますが、再売買の予約は契約と同時にしなくてもよく、また、再売買代金も予約期間も当事者が自由に設定できます。

指値(さしね)

指値とは、売買にあたって、買主が指定する値段をいいます。
不動産の売買では、買主が希望する購入価格のことです。
買主が指定する「指値」に対して、売主が指定する値段を「出値」(だしね)といいます。
また、調整の結果、実際に取引した価格を「成約価格」といいます。

更地(さらち)

更地とは、建物がなく、すぐにも建物の建築が可能である土地のことをいいます。
建物などがなくても、借地権が付いていれば更地とはいえません。
ただし、抵当権だけが付いている場合は更地といいます。
抵当権は土地の使用収益を制限する権利ではないためです。

市街化区域(しがいかくいき)

市街化区域とは、都市計画法に基づき指定されたすでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域のことをいいます。
この区域では、用途地域が定められ、道路、公園、下水道などの都市施設を整備するとともに、
土地利用を規制することによって、良好な都市環境を形成しています。

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)

市街化調整区域とは、市街化を抑制することになっている区域のことをいいます。
この区域では、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われず、新たに建築物を建てたり、開発することが出来ません。

敷金(しききん)

借主の賃料債務その他の債務を担保とする目的で、賃貸借終了の際、借主に賃料債務その他債務不履行があればそれを差し引いた残額を、不履行がなければ全額を借主に返還する約定のもとに借主から貸主に交付される金銭です。

実質賃料(じっしつちんりょう)

預託金(保証金・敷金)の運用益を付加した賃料。

実勢価格(じっせいかかく)

実勢価格とは、実際の不動産取引で、売り手と買い手の需要が釣り合う金額のことをいい、実際の取引が成立する価格のことです。取引がない場合には、その土地の周辺の取引から推定することが多くなっています。

実測図(じっそくず)

実測図とは、地積測量図の俗称で、土地家屋調査士などによって実際に測量された地図のことをいいます。
土地の取引においては、登記上の地積と実際が異なるとトラブルの原因となります。
そのため、不動産売買契約に際しては、測量に基づいた実測図を作成し、隣地との境界なども明らかにすることが望まれます。

実測売買(じっそくばいばい)

実測売買とは、登記簿上の公図や登記簿面積によって売買契約を結ぶ(公簿売買・登記簿売買)のではなく、現況の土地を実際に測量し、正しい地形や境界、面積に基づいて売買契約を締結することです。

収益還元法(しゅうえきかんげんほう)

欧米で主流になっている不動産鑑定評価の手法のひとつで不動産が生み出す利益からその不動産の価値を算出する方法です。不動産が将来生み出すと期待される利益の総和としての収益価格を求める方法で、不動産の適正な価値を判断することができます。
現在ではキャッシュフローを重視した評価法として、事業用不動産の評価の主流となっています。

重要事項説明書(じゅうようじこうせつめいしょ)

重要事項説明書とは、不動産の売買契約や賃貸契約において、買主や借主の権利を保護するために、売主、貸主またはその仲介者として契約をする宅建業者が、契約上の重要事項について、書面にし、買主や借主に交付するものをいいます。
重要事項説明書には以下のような内容が記載されています。

「売買・交換の場合」
・工事完了時の形状、構造
・解除に関する事項
・登記された権利の種類・内容
・法令上の制限
・私道の負担の有無
・上下水道、電器、ガスの整備状況
・手付金保全措置の概要
・損害賠償の予定、違約金
・その他

償却費(しょうきゃくひ)

本来は預託金の中から建物が減価償却したとして差し引かれる金銭を示すが、業界の慣習としてビルオーナーに対する礼金としての意味が大きいようです。
金額としては、保証金の10%や敷金の1~2か月分です。大手ビルオーナーでは償却費は、ほとんどありません。

所在地(しょざいち)

地番表示と住居表示は異なります。すでに建築されたものは住居表示がありますが、建築中のものについては、地番表示しかありません。建物の外壁工事終了後住居表示となりますから確認の上、注意して対処しましょう。
印刷物や法人登記は住居表示が基本となりますので、明確になった時点でおこないます。

竣工年(しゅんこうねん)

ビルが完成した年月。
新しいビルほど、きれいで設備も適正に機能しているが、建築コストを落とすために材質を落として立てたビルや、数年で傷みの目立つものもある。
一方、古いビルでもメンテナンスのしっかりしたビルでは快適な機能を維持しているものも多い。
リニューアルしている場合もあり、それらのビルでは建設当初より快適性をアップしている。
リニューアルは外装、内装のほか、エレベータの交換、空調システムの交換など大掛かりなものもある。
竣工年だけでビルの良し悪しは判断できない。

スクエアフィート(すくえあふぃーと)

アメリカで用いられている面積の単位。
1坪=3.305785m2=35.58ft

スケルトン(すけるとん)

コンクリート打ちっ放しの(内装のされていない)状態のこと。
事務所ビルの場合ほとんど無く、店舗の場合が多い。

スパイラル筋(すぱいらるきん)

スパイラル筋とは、鉄筋コンクリート造の建物の骨組みなどに使われる鉄筋のひとつで、継ぎ目がなく、
らせん状に巻かれた帯筋のことです。
柱や梁がずれて壊れるのを防ぐ、せん断補強用鉄筋などとして用いられています。
スパイラル筋は巻きつけるので、通常の帯筋よりも主筋を拘束する力が強く、ひとつひとつ帯筋を主筋に留めていく必要もないので手間もかかりません。

セットバック(せっとばっく)

セットバックとは、土地に接する道路の幅員が4メートルに満たない場合に、道路の中心から2メートル後退して建物を建築することをいいます。下がった部分は道路として、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁なども建築することができません。

善管注意義務(ぜんかんちゅういぎむ)

例えば、共用部分である廊下や階段に物を置いたりするなど、同じビル内で共同生活を営む観点からすれば、社会道徳と秩序を守るのは当然のことです。

セントラル(せんとらる)

集中方式の空調。一括して運転するので、使用時間など個別の自由が利かない。
使用時間が制限されている場合が多い。

専有面積(せんゆうめんせき)

実際に事務室として使用できる面積。

造作譲渡(ぞうさくじょうと)

スケルトン渡し(店舗)等でテナント側がおこなった内装(造作)について、次に入居するテナントに対して有償で譲り渡すこと。

造成地(ぞうせいち)

造成地とは、住宅などを建設するために整備された土地のことをいいます。 宅地の造成には、切土、盛土、埋立、地盤改良などがあり、必要な土木工事によって住宅地としての環境を整備しています。

耐火構造(たいかこうぞう)

耐火構造とは、建築の主要部分が高熱に対して強く、鎮火後、補修程度で再使用できるような耐火性能を持った構造のことです。
壁・柱・床・はり・屋根・階段などの建築物の主要構造部のうち、耐火性能の基準に適合するもので、
国土交通大臣が定めた構造方法を用いたものか、国土交通大臣の認定を受けたものをいいます。

耐震構造(たいしんこうぞう)

耐震構造とは、地震で生じる揺れに耐えるように考慮して設計された構造で、地震がきても建築物が倒壊せず、住人が非難できるように設計されています。
具体的には、中小地震に耐えるように建物の躯体を筋交いや補強金物等を用いて強化することで、頑丈な骨組みをつくっている。ただし、大地震時には、構造物が崩壊しないことを前提に、部分的に壊れることを許容した構造で、強くつくればつくるほど建物は強い地震力を受け、家具等の転倒や室内に食器が散乱するなどの危険性があります。

宅地建物取引業(たくちたてものとりひきぎょう)

宅地建物取引業とは、土地や建物の売買・交換、貸借の代理・媒介を事業として行うことをいいます。
宅地建物取引業を行うには、免許が必要です。

宅地建物取引主任者(たくちたてものとりひきしゅにんしゃ)

宅地建物取引主任者とは、資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、宅地建物取引主任者証の交付を受けた資格者をいいます。
宅地建物取引主任者は以下の業務を独占的に行います。

・重要事項の説明
・重要事項説明書への記名・押印
・契約書への記名押印

また、宅地建物取引業者は、
事務所ごとに一定数の宅地建物取引主任者を置くことが義務づけられています。

段階賃料(だんかいちんりょう)

当初の賃料を安く設定、その後段階的に値上げする契約方法。
2年以上の契約で途中退去できないなどが前提条件。

地区計画(ちくけいかく)

地区計画は、それぞれの地区の特性に応じて、良好な都市環境の整備と保全を図るために土地利用を制限する制度のことをいいます。地区計画は、地元住民等の意見を聞いた上で、市町村が決定します。
地区計画の区域内での建築行為などにあたっては市町村長への届出が必要です。

仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)

仲介手数料とは、宅建業者に不動産取引の仲介(媒介)をしてもらったときに支払う報酬のことをいいます。
仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められていて、売買(取引金額が400万円超)の場合は「取引金額×3%+6万円」以内。課税業者の場合、これに消費税がかかります。

中間金(ちゅうかんきん)

中間金とは、売買契約や建築請負契約を締結した後、建物の引渡し前に支払われる内金の一種です。

賃貸借の期間(ちんたいしゃくのきかん)

賃料起算日(賃料が発生する日)は、この賃貸借契約開始の日からとなるのが一般的ですが、移転前の工事着工日、あるいは什器備品の搬入日、入居日などのケースもありますので契約段階で十分話し合っておく必要が有ります。

賃料・共益費の改定(ちんりょう・きょうえきひのかいてい)

通常、契約更新時に賃料等の改定が行われます。

賃料・共益費の支払い(ちんりょう・きょうえきひのしはらい)

支払方法には直接持込み支払い、銀行振込による支払いがあります。
通常は銀行振込はおおいようです。この場合の振込手数料は、通常テナントの負担となります。

坪(つぼ)

土地・建物の面積をあらわす単位。
一坪=3.305785m2ですが、一般には概算の3.3m2が使用されています。

定期借地権(ていきしゃくちけん)

定期借地権とは、契約満了後に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のことをいいます。契約期間の延長がなく、立退料の請求もできません。

定期借家権(ていきしゃっかけん)

定期借家権とは、契約更新のない定期建物賃貸借権のことをいいます。契約期間の上限はありません。
定期借地権のように借地借家法に権利として規定されているわけではなく、同法38条に定期借家契約ができると定められています。通常の借家権とは異なり、契約期間の満了とともに契約が終了します。
また、契約の更新を拒絶する場合、賃貸人の正当事由も不要になりました。

抵当権(ていとうけん)

金融機関が不動産を担保に融資を行う際に、借金の形(かた)として担保される権利を抵当権といいます。
債務者が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収します。
質権などと違い、土地などの目的物を自由に使用収益できることから、広く利用されています。

手付金(てつけきん)

契約締結の際、履行の保証としてテナントからオーナーに交付する金銭。解約手付金が一般的。

鉄筋コンクリート造/RC造(てっきんこんくりーとぞう/あーるしーぞう)

建物自身の重さを支えるような押し潰す力(圧縮力)に強いコンクリートを、引き伸ばす力(引っ張り力)に強い棒状の鋼材である鉄筋で補強して作る構造で、耐震性、耐火性に優れています。
RC造とは鉄筋コンクリート(ReinforcedConcrete)造を略しています。

鉄骨鉄筋コンクリート造/SRC造(てっこつてっきんこんくりーとぞう/えすあーるしーぞう)

SRC造とは、鉄骨鉄筋コンクリート造(SteelReinforcedConcrete)の略で、
鉄筋コンクリートに鉄骨を内蔵させた建築構造のことです。
RC造と比べると強度がある分、柱や梁を細くすることが可能となり、全体の重量を抑えることができます。
鉄骨造や、RC造と比べると建築コストは高くなるので、低中層の建物にはあまり用いられていません。

電気料(でんきりょう)

電気料に、冷暖房空調に要する電気料が含まれているか、いないかを確認しておきましょう。
全館空調の場合は、共益費に含まれるため電気料は安くなり共益費は高くなります。
単独空調の場合は、電気使用料は高くなりますが、電気料は共益費に含まれないため共益費は安くなります。

登記簿(とうきぼ)

土地・建物の権利関係を法的に登録する台帳のこと。
登記簿は土地と建物に分けられ、表題部と権利部(甲区と乙区)から成り立っています。
登記簿へ登記しないと、第三者に対抗できません。
登記簿はコンピューター化が進み、従来の紙への記入から電磁的記録に移行しています。
また、登記簿謄本は登記事項証明書に、抄本は登記事項要約書に移行しつつあります。

登記簿面積(とうきぼめんせき)

登記簿面積とは、登記簿に記されている面積のことをいいます。売買契約の際、とくに問題になりやすいのは、土地の登記簿面積です。原因として登記簿に記されている公図の一筆ごとの地図が古く、それを基に算出した面積の数値が実際とは違っている場合が多いからです。売買などの取引では、実測面積を求めることが必要になります。

道路幅員(どうろふくいん)

道路幅員とは、道路の幅のことをいいます。
道路の幅員は、地方公共団体にある道路台帳で確認できます。
道路幅員は、接道義務の要件でもあります。

特約事項(とくやくじこう)

特約事項は条文でいかに定めようとも、条文にまして最優先のものとなります。

都市計画(としけいかく)

都市計画とは、都市が健全に発展し秩序ある整備がなされるように、土地利用・都市施設の整備・市街地開発事業に関して定められた計画のことをいい、次の11種類があります。

・都市計画区域の整備・開発及び保全の方針
・区域区分(市街化区域及び市街化調整区域)
・地域地区
・促進区域
・遊休土地転換利用促進地区
・被災市街地復興推進地域
・都市施設
・市街地開発事業
・市街地開発事業等予定区域
・都市再開発方針等
・地区計画等

ドライエリア(どらいえりあ)

ビルの地下などに、自然採光が入る様になっている構造

取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)

取引事例比較法とは、不動産鑑定評価の手法のひとつで、取引事例情報を元に対象不動産の試算価格を求める方法です。 取引事例比較法では、近隣の近似条件の不動産が、どのくらいの価格で取引されたかを調べ、鑑定評価対象の不動産と比較します。
また、取引の特殊事情や時期の修正、取引事例の個別的要因を標準補正、さらに地域格差なども比較します。

取引態様(とりひきたいよう)

取引態様とは、不動産の取引における宅建業者の立場です。
立場によって、売主・貸主・代理・媒介があります。 宅建業者は、不動産取引に関する広告をするときは、この取引態様を明示する必要があり、その取引を注文しようとする相手に対して、取引態様を明らかにしなければなりません。

縄縮み・縄伸び(なわちぢみ・なわのび)

登記簿上の土地面積より実測面積が小さいことを縄縮み、大きいことを縄伸びといいます。

二重価格表示(にじゅうかかくひょうじ)

二重価格表示とは、実際に販売する価格と比較対照価格を併記することをいいます。
二重価格表示は、消費者に混乱を与えるおそれがあるので、原則として禁止されています。
ただし、一定条件下での割引や、売り出し後一定期間を経て値下げする場合には、
条件付で認められています。

布基礎(ぬのきそ)

布基礎とは、建物の壁面に沿って連続して設けられた帯状の基礎のことをいい、布は、建築用語で水平に連続していることを意味しています。 断面は、底部が逆T字型をしていて、この部分を地中に埋め、地盤の支持力を高めます。この形状をフーチングといい、連続フーチング基礎とも呼びます。
布基礎は耐力が強いとされ、木造住宅によく使われています。

ネット(ねっと)

共用部分を含まない契約面積

根抵当権(ねていとうけん)

根抵当権とは、一定範囲内の不特定の債権を、極度額を上限として担保する抵当権のことをいいます。
普通の抵当権では、債権が消滅すると同時に抵当権も消滅してしまいますが、根抵当権は継続的取引で債権額が増減する場合には、あらかじめ極度額を設定し、一括して担保し、貸借を繰り返すことができます。

法面(のりめん)

法面とは、実際に宅地として使用できない斜面部分のことをいい、法地もしくは崖地ともいいます。
自然の地形によるものもあれば、宅地造成などで切土や盛土などにより造られるものもあります。
山の斜面などを切り取ってできた新たな斜面のことを切土法面、土を盛ってできた新たな斜面のことを盛土法面といいます。 不動産広告では、土地面積の約30パーセント以上が法面、または傾斜地を含むことで土地利用が著しく阻害される場合は、傾斜地を含む旨とその面積を明示しなければいけません。

媒介契約(ばいかいけいやく)

仲介会社に手持ち物件の売却や希望物件の購入などの媒介を依頼する契約のことをいいます。
業者は依頼者に対して、物件の所在地や種別、取引価格などを明記した書面を交付する義務があります。
売却の場合は依頼した時点、購入の場合は物件が決まった時点で契約するのが一般的です。媒介契約の種別は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの形式があります。

売買契約(ばいばいけいやく)

買主が購入申し込みをして売主が承諾すれば売買契約が成立します。
民法上、売買契約は口約束(諾成契約)だけで成立し、契約書の作成は義務づけられていませんが、不動産業者が関係する場合、書面(契約書)の作成が義務づけられています。不動産会社と取引する場合は、売買契約の前に重要事項説明が義務づけられています。

パッケージ(ぱっけーじ)

個別空調のこと。使用時間が自由である。

固定資産税評価額(こていしさんぜいひょうかがく)

固定資産税評価額とは、各市町村(東京都23区の場合は都)が固定資産評価基準に基づいて評価し、固定資産課税台帳に登録した、土地・家屋の価格のことで、3年ごとに評価替えが行われ、評価替えの年を「基準年度」といいます。
著しい地価の下落などがあった特別な場合を除いて、固定資産税評価額は基準年度の価格が次の評価替えまで引き継がれます。

付加費用(ふかひよう)

賃貸室内の照明及びその他の機器の電気料や冷暖房空調に要する電気料・専用のトイレ・湯沸室での水道料、 賃貸借室内の清掃費、害虫駆除費用、残業時などの冷暖房費については実質没収、または割増料金を徴収するケースもあります。
蛍光灯などの消耗品は、テナント側で負担するのが一般的です。

袋地(ふくろち)

袋地とは、ほかの土地に囲まれて、公道に通じていない土地のことをいいます。

袋地(ふくろち)は、他人の土地を通らなければ道路にでられないので、袋地の所有者は、まわりの土地を通って通行する権利が認められています。

不動産鑑定士(ふどうさんかんていし)

不動産鑑定士とは、国土交通省が実施する不動産鑑定試験に合格し、不動産鑑定士名簿に登録された人をいいます。
不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士以外の人が行うことは禁止されているため、高度な知識と専門性、高い倫理観が要求される専門家といえます。

フリーアクセスフロア(ふりーあくせすふろあ)

(OAフロア) コンピュータの配線等が自由に出来るよう、二重構造にした床のこと。

フリーレント(ふりーれんと)

入居後賃料を支払わずに一定期間賃室に入居できること。
一般的に契約書の調印・保証金の預託が前提となり、共益費は支払う。

平方メートル(へいほうめーとる)

メートル単位で計算される面積の単位。1m2=0.3025坪

壁芯面積(へきしんめんせき)

壁芯面積とは、壁や柱の厚みの中心線で測られた建物の面積のことです。 通常、広告やパンフレットに記載されている面積は内法面積ではなく壁芯面積です。
マンション等の区分所有建物では内法面積で登記されるため、パンフレットなどの専有面積より、実際の登記面積は少し狭くなるため注意が必要です。

防火地域(ぼうかちいき)

防火地域とは、市街地における火災の拡大を防ぐために定められる地域地区のことをいい、
この地区の中では、十分な耐火性能を有する建築物でなければ建築することができません。
防火地域では以下の規制があります。

・延べ面積100平方メートル以上または3階建て以上の建物は耐火建築物とする
・上記以外の建築物は耐火建築物または準耐火建築物とする

保証金(ほしょうきん)

敷金と同様に扱われるのが一般的です。 保証金のもとは、「建築協力金」から来ているので、貸主がビルの建築にあたり、テナントからお金を借りること。つまり、金銭消費賃貸契約となる。
1.敷金の性質を有するもの
2.金銭消費者賃借の性質を有するもの
3.違約金の性質を有するもの
4.上記に性質を併有するもの

保証金・敷金(ほしょうきん・しききん)

通常、保証金・敷金は返却されます。
保証金という名目で預かっているものでも、実質的には敷金の意味合いで預かっている場合があります。
保証金や敷金など一度に納める金額が大きい場合は、保証金・敷金を下げその運用利息分だけ賃料を上げるというケースもあります。また、この逆の場合もあります。
オーナーと交渉してもよいかもしれません。

保証金・敷金の返却(ほしょうきん・しききんのへんきゃく)

各ビルによって比率は異なりますが、0~30%の範囲で償却費を差し引かれます。

保証人(ほしょうにん)

賃借人の債務を保全するために、連帯保証人をとるのが通常です。
一般的に、保証人は賃借する会社の社長、親会社の法人保証が普通です。

マスタープラン(ますたーぷらん)

マスタープランとは、市町村の都市計画に関する基本的な方針のことをいいます。
都市計画マスタープランは、議会審議を経て市町村が定めるものとなっています。
マスタープラン策定の際には、住民の意見を反映させるために、策定委員会の設置、説明会、アンケートなどを実施するのが一般的です。他に都道府県が都市計画区域ごとに定める都市計画区域マスタープランがあり、ともに街づくりの方向性を打ち出しています。 ただし、マスタープランは規制や強制力をともなうものではありません。

みなし業者(みなしぎょうしゃ)

みなし業者とは、自ら売主となるかまたは仲介者として不動産売買・交換を業とする者のことをいいます。
公益法人、宗教法人、信託会社、信託銀行などが、自ら売主となるかまたは仲介者として不動産の売買・交換の業に携わる場合、それを国土交通大臣に届け出て「みなし宅地建物取引業者」として免許を受ける必要があります。
用を受けないのは、国、地方公共団体、地方住宅供給公社などの公的機関に限定されています。

無指定(むしてい)

この用語には、さまざまな意味があります。

・都市計画区域内で、用途地域が指定されていない地域のこと
・都市計画区域内で、市街化区域・市街化調整区域のどちらにも指定されていない区域のこと
・通称として、都市計画区域の外側にある土地のこと

面積(めんせき)

面積の算出法には、内法計算と壁芯計算による2つの方法があり、一般的には壁芯計算されている場合が多いようです。
契約面積に、廊下・トイレなどの共用部分が含まれている場合があります。
通常0~25%の幅で共用面積に加え、契約面積としている場合があります。
各ビルによって共用面積の比率が違いますので、該当物件が何%の共用面積を含んだものなのかを把握しておきましょう。

免震構造(めんしんこうぞう)

免震構造とは、地震による建物の揺れや破壊を防ぐため、地震の力が直接建物に伝わらないよう工夫された構造のことをいい、基礎部分と建物の間に、水平に動くバネの原理で、地震の揺れを建物に伝えにくくする積層ゴムや、振動エネルギーを吸収するダンパーなどの装置を入れることで、地震時に建物にかかる水平力を低減しています。

持分(もちぶん)

1つの物の所有権を複数の人が持っていることを「共有」といい、共有者が持つ所有権の割合を持分といいます。 マンションなどの区分所有物件では、建物の共用部分は共有で、その持分は、専有面積の割合とされています。

遊休土地(ゆうきゅうとち)

遊休土地とは、土地取得後2年以上利用されていない土地のことをいい、国土利用計画法の許可・届出をして取得してから、2年経過しても利用されていない一定の面積以上の土地で、都道府県知事が利用を特に促進する必要があると認めたもののことをいいます。
遊休土地に指定されたときは、その所有者は、6週間以内にその土地の利用や処分の計画を知事に届け出て、その土地の積極的な利用のために、助言や勧告を受けなければなりません。

容積率(ようせきりつ)

容積率とは、建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。
容積率は、用途地域ごとに定められ、その容積率を超えた建物を建てることはできません。

用途地域(ようとちいき)

住宅地に望ましい環境づくりや、商工業に適した地域づくりなど、それぞれの地域にふさわしい発展を促進するため、都市計画法に基づいて定められている。地域区分には大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、そのなかでさらに12種類に分類されています。
それぞれに建てられる建物の種類、用途、容積率、建ぺい率などが決められています。

ランニングコスト(らんにんぐこすと)

毎月の事務所維持費。
賃料・共益費・電気料などの諸経費。

ラーメン構造(らーめんこうぞう)

ラーメン構造とは、柱や梁で建築物を支える構造で、材と材が接合する部分を変形にしくいように緊結しています。開口部や間仕切りの位置や大きさを比較的自由に設定できるというメリットがあり、 鉄筋コンクリート造、鉄骨造などに使われています。

利回り(りまわり)

利回りとは、投資に対する利益の回収割合です。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、表面利回りは家賃収入や駐車場収入などを投資額で割ったもので、おおよその収益力を見る指標になります。
これに対して実質利回りは、家賃などの収入から、管理費、固定資産税、修繕積立金、保険料などの経費を引いた金額を投資額で割ったものです。そのため、正確な収益力をみる場合は実質利回りを用います。

礼金(れいきん)

部屋・家を借りたりする場合に支払う金銭。
貸事務所では一般的には礼金はない。

レインズ(れいんず)

レインズとは、RealEstateInformationNetworkSystemの略で、国土交通省が企画した不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。
レインズには標準化された不動産情報が登録され、ネットワークを通じて不動産業者に公開されています。

路線価(ろせんか)

路線価とは、相続税や贈与税の課税基準となる土地の価格のことをいい、国税庁が公示価格や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額を参考にして道路の値段を決定します。
路線価は毎年変わりますが、公示価格の8割程度が基準となっています。

OAフロア(おーえーふろあ)

床の上に30ミリから100ミリ程度の床上げを施し、どこからでも配線が取り出せるようにしたものを指します。

RC造(あーるしーぞう)

鉄筋コンクリート造の略。鉄筋の芯をコンクリートで覆った柱、梁を組み合わせた構造。
圧縮力に対してコンクリートが引っ張り、ねじれに対しては鉄筋が支える構造。
鉄筋の太さ、本数、配置には厳密な構造計画がなされている。
アルカリ性のコンクリートが鉄筋の酸化腐食を防ぐので長期の耐久性が得られる。
コンクリートの柱、梁、壁により固められた構造のため、揺れにくく、遮音性に優れている。
ビル建築の基本的な構造。
階数が増えるとビルの重量が増え、それを支える柱はとても大きな面積を必要とする。
丸の内の丸ビル、日本橋の三越本店では、1階ホール部分で直径が1m以上の柱を見ることができる。
小型のビルで階数を高くすると、建築面積の多くを柱にとられて有効な面積が取れなくなる。

S造(えすぞう)

鉄骨造の略。鉄骨の柱、梁を組み合わせてビルをくみ上げる方法。
壁面は通常パネル状のコンクリート板で組上げる。建設コストは、最も安く出来る。
欠点としては、揺れやすく振動、音を伝えやすい。
長期の耐久性では、RC造よりも劣る。
鉄骨の酸化による腐食が一番の原因。
S造(もうひとつのS造)(えすぞう)
超高層ビルなどに使われる鉄骨造。
SRC造でも階数がさらに増えれば、自重が増えることはさけられない。
重量を軽くするためにも、コンクリート量は、少なくしなければならない。
そのため、鉄骨で柱、梁を造り軽量化を図る。軽量で強度の高い構造設計が必要になる。
あわせて遮音性、揺れに対する対策が必要になる。
高層ビルでは、ビルの揺れで、船酔いに似た症状が起きることもあり、揺れ止め対策が大きな課題となっている。
最近の超高層ビルでは、揺れ止めシステムが取り付けられ効果を発揮している。
超高層にすると上下階の移動のためのエレベータに多くのスペースが取られ、オフィスとしての有効利用率は下がる。建築コストもSRC造りのビルより多くかかる。
超高層ビル建設は、土地の有効利用、公園空地(オ-プンスペース)の確保もあるが、ランドマークとしての意味合いも大きい。

SRC造(えすあーるしーぞう)

鉄骨鉄筋コンクリート造の略。
鉄筋コンクリートの柱、梁を鉄骨で補強した構造で、柱、梁の大きさを小さく出来る。
しかし、建築コストはRC造より高くなる。
最近のオフィスビルは、SRC造が主流である。

2ウェイ(つーうぇい)

電話、電気の配線のために、床下に2本の配管が縦横に張り巡らせてある構造。
3ウェイ・・・2ウェイに1本プラス配管がある構造。

姫路を中心としたテナント。賃貸事務所や賃貸店舗、賃貸倉庫。

Fudousan Plugin Ver.1.6.7